21日下午，齐鲁楼市走势分析恳谈会在山东新闻大厦舜华堂热烈举行。来自济南二十余家地产企业的代表参与了此次会议，共同把脉当前地产状况，探讨发展趋势，与会人员对济南地产市场的发展前景普遍看好。 因“势”而变精准营销 10月18日，保利·芙蓉项目开盘，当天销售402套，销售额2.4亿。房地产市场在沉默了10个月以后，保利·芙蓉的成功开盘好比投了一颗“炸弹”，芙蓉现象、芙蓉模式在地产圈广为传播。保利山东置业营销总监王焕新说：“这放在去年不算什么，但放在当前形势下就被看作奇迹。” 保利·芙蓉的营销策划代理机构——信立怡高总经理朱江认为，这是因“势”而变，精准营销的结果。他说，长沙的楼盘在7.5折或5折销售，武汉也在7折、8折销售，济南并未出现大的价格波动，因为济南有自己鲜明的经济特点，大部分是以国有经济为特色的经济实体，受宏观经济的影响非常有限;前几年市场形势一片大好时，掩盖了济南粗放式营销的不足，当前形势下，地产企业应该加强危机意识，加强对政策的分析，从7个方面来实现精准营销：一，目标精准，实现现金流和成本的精准测算，能顺利应对形势变化;二，制定合理的市场竞争战略;三，产品组合合理分布，制定合理的赢利方案;四，科学的市场细分和定价，对有限的客户资源细分，划分总价、单价以及户型的优劣区间，依据客户需求合理定价;五，有针对的实现渠道开发和窄众营销，提高营销效率;六，精准推广，对产品进行市场定位，选择受众合适的媒体很关键;七，加强品牌建设，因为品牌代表可以信赖，代表可持续发展。 绿城集团绿华片区营销总监李明芳持同样观点。他说，经历这次调整后，地产商对项目的开发更加慎重，对产品品质更加重视并且对市场更加细分，在因“势”而变的过程中要做到：一，调整思维方式，对危机有预见性;二，调整经营模式;三，调整产品结构，提升产品品质，产品和价格是决定百姓“埋单”的关键因素;四，做强品牌，做精品的产业化，提升企业自身的竞争力。 刚性需求巨大市场即将松绑 谈及济南地产未来市场走势，诸多与会代表都认为只是阶段性调整，并非常态。 万达商业广场置业公司副总经理孔晓辉认为，从去年10月份开始，全国开始流行“拐点”论，可济南到2008年6月份开发量才相对减少，说明济南市场的变化相对滞后，市场波动也相对较小;从政策方面，中央及各地政府都非常关注当前房地产形势，因为房地产影响到相关的50多个行业，18个城市已出台了救市政策，而济南是相对滞后的，但济南市场有着旺盛的需求和购买力，用一个词比喻就是“慢牛”。 文华园营销总监王青认为，济南是个相对封闭的城市，在全国降价大潮中并未受到影响，可以说济南是个“绩优股”，成长性非常好。“这个阶段要重视弱市营销，济南再享受二、三十年的好光景没有问题”，中银地产赵鲁梁抱有乐观的态度。“房市会有一个周期性发展，当持续高位运行接近峰值时，会出现短暂的波谷，这是正常现象”，天鸿地产乔相逢说。鑫苑置业李培培认为，2007年的过热和当前的低迷都不是市场常态，当前企业首先是求生存以保证现金流，然后实现可持续性发展。二建融基置业副总经理刘建勇认为，实现GDP的增长是最严峻的问题，而济南房地产占GDP组成部分的22%，目前从中央政府及各地市都传来给房地产交易市场松绑的声音，当前的低迷只是阶段性的。 品质拉动消费楼市回暖有望 智盟时代总经理郑振飞认为，品质拉动弹性消费的时代刚刚开始。山东天泰营销部长何军说：“目前各区域的领秀型项目一直销售不错，因为品质好并且有良好的品牌。市场好的时候没有人去管产品与品质，市场走向正轨后，项目品质将有大幅提升。”“保利、海尔绿城、天鸿等品牌企业对济南的选择说明济南有广阔的空间，并且他们也会为济南带来高品质的产品，”重汽地产崔娜认为。“经历过调整后，企业之间的合作力度会加大，企业的自救能力会加大，对产品品质会更加重视。”海尔绿城营销总监李明芳说。 同时李明芳大胆预言：2010-2011年，济南均价有望突破1万元。他说：“济南是省会城市，刚性需求巨大，随着救市政策的相继出台，加大保障性住房建设力度，降低相关交易税费支持居民购房，在这种大环境下，观望氛围会逐渐减弱，明年开始会有回暖迹象，并开始反弹，均价突破1万元不是梦想”。
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